Ceux qui investissent dans l’immobilier locatif et qui ont en même temps pour objectif de réduire leur IR pourront placer leur argent dans un bien Pinel. Ils disposent pour cela de trois options : pour une défiscalisation de 12%, ils s’engageront à faire louer ce dernier sur une période de 6 ans. S’ils tablent sur une réduction fiscale de 18%, la durée d’engagement sera de 9 ans. Le taux maximal pour réduire l’IR sous la loi Pinel est de 21%. L’investisseur mettra alors l’immobilier en location pendant 12 ans.
Les 4 étapes principales à respecter pour déclencher la réduction d’impôt
1. L’acquisition d’un logement neuf
La première étape consiste à acheter un immeuble destiné à être occupé à titre de logement principal par le locataire. Cette acquisition sera immédiatement suivie de la mise en location (et ce, sous un délai maximal de 6 mois). Notons que pour être éligible, cet immobilier de logement doit être labellisé RT 2012 ou BBC 2005. Il sera aussi implanté dans l’une des zones définies par la loi : A, A Bis ou B1.
2. Le choix des locataires sous conditions de ressources
Pour bénéficier de la réduction fiscale, l’investisseur doit impérativement opérer le choix de son locataire sous conditions de ressources. Les plafonds sont donc à respecter en fonction des revenus de ce dernier, plafonds préalablement déterminés par la loi. Il demandera les pièces suivantes afin de réaliser sa sélection : sa dernière déclaration, son justificatif de ressources (la fiche de paie s’il est salarié, la déclaration mensuelle ou trimestrielle de son chiffre d’affaires s’il est un travailleur indépendant, ou encore la déclaration sociale des indépendants s’il exerce une profession libérale).
3. Le respect des plafonds de loyers
Afin de bénéficier de la réduction d’impôt Pinel, l’investisseur se conformera aux plafonds de loyers par zone, et qui est définie au mètre carré. Exemple, pour l’année 2020 :
pour la zone A Bis, le plafond est de 17.43 euros/m²
pour la zone A, il est de 12.95 euros/m²
pour la zone B1, ce plafond est de 10.44 euros/m²
4. La déclaration préalable de l’investissement
L’investisseur est tenu d’effectuer une déclaration préalable auprès de l’administration fiscale, déclaration mentionnant la durée d’engagement qu’il a choisie ainsi que le montant de l’acquisition. C’est à partir de ces informations principales que cette dernière calculera la réduction à laquelle il a droit. Cette déclaration préalable sera suivie des déclarations classiques qui sont clôturées avant la fin du premier semestre de l’année.
Les plafonds de défiscalisation et d’investissement
Pour une durée d’engagement de 6 ans, l’investisseur a droit à 36 000 euros de réduction. Il s’agit du plafond maximal de défiscalisation autorisé. Si la mise en location est de 9 ans, ce plafond est de 54 000 euros, tandis qu’il est ramené à 63 000 euros pour une durée d’engagement de 12 ans.
Afin de profiter pleinement de l’investissement et obtenir le meilleur rendement, effectuer une simulation préalable s’avère indispensable, en tenant compte du prix d’achat et de sa situation fiscale actuelle. Cela en sachant que les excédents de carotte fiscale sont perdus.
Notons que la simulation tiendra aussi compte des revenus locatifs attendus ainsi que de l’imposition aux revenus fonciers – car en contrepartie de la perception des loyers, l’investisseur est tenu de s’acquitter de l’impôt y afférent.
Ce dernier respectera aussi la limite concernant le prix au mètre carré qui est de 5 500 euros. Idem pour le plafond de 300 000 euros par an d’investissement. De plus, l’investisseur est limité à l’acquisition annuelle de deux logements Pinel.
En conclusion, investir sous Pinel s’accompagne de nombreuses contraintes et doit être préalablement étudié avant de se lancer et ce, afin de profiter du meilleur rendement.
